Article L253-3
Le bail doit expressément indiquer, de
manière apparente, le statut juridique du logement, préciser le
terme ultime du contrat tel que prévu à l'article L. 253-4 et
reproduire les termes des articles L. 253-5 à L. 253-7.
Article L253-4
Le bail conclu dans le cadre d'un
usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de
l'extinction des droits d'usufruit sur le bien loué.
Article L253-5
Six mois avant l'extinction de
l'usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception, peut :
-soit, s'il est occupant, informer
l'usufruitier de son intention de renouveler la convention d'usufruit
;
-soit proposer au locataire un nouveau
bail prenant effet au terme de l'usufruit, conforme aux dispositions
de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23
décembre 1986 ;
-soit donner congé pour vendre ou pour
occuper le bien selon les modalités prévues à l'article 15 de la
loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de
l'usufruit. Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul
nu-propriétaire au locataire.
La notification reproduit les termes du
II de l'article L. 253-6 et de l'article L. 253-7.
Article L253-6
I. - Un an avant l'extinction de
l'usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire
les dispositions de l'article L. 253-5.
II. - Trois mois avant l'extinction de
l'usufruit, le bailleur propose au locataire qui n'a pas conclu un
nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions
de ressources fixées par décret la location d'un logement
correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Le non-respect par
l'usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au
nu-propriétaire.
Article L253-7
Le locataire qui n'a pas conclu le
contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté
l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de
tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration de
l'usufruit.
Ces articles,
d'ordre public, l'emportent sur les dispositions de l'article
595 du Code civil pour les baux que l'usufruitier seul aurait faits.
Commentaires:
L'acquisition de
la nue-propriété crée ipso facto des obligations vis à vis du
locataire.
De plus, la
nue-propriété étant un bien réel peut subir des mutations en
raison de la durée de l'usufruit temporaire (> 15 ans) qui
doivent être signifiées sans délai au bailleur social ainsi qu'au
syndic de copropriété.
Selon l'article
L411-3 du CCH modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 -
art. 114 (V), modifié par LOI
n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 27 (V), en cas de vacance, le
choix du locataire à la fin de l'usufruit temporaire du bailleur
social est libre en ce sens qu'il n'est pas conditionné à un
plafond de ressources réglementaire. A défaut, le locataire actuel
ne bénéficie plus du maintien dans les lieux s'il n'a pas conclu un
nouveau bail conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989 prenant effet au terme de l'usufruit.
L'avis
du
18 mars 2014 préconise «pour
garantir le caractère social des logements, il convient de maintenir
un écart d’environ 20 % entre les loyers du parc privé et les
loyers maximums des logements conventionné». En
zone tendue de location, c'est souvent le cas, d'où l’intérêt du
locataire à rester longtemps dans les lieux..
Le loyer étant
déplafonné, ceci peut poser un problème si ce dernier en refuse
l'augmentation contractuelle éventuelle tout en se maintenant dans
les lieux. Une procédure d'expulsion doit alors être engagée par
l'intermédiaire d'un huissier.
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