II. Bail d'un logement HLM sous convention avec l’État d'une durée identique à celle de l'usufruit.

Le bail dans le cadre d'une convention d'usufruit est régi par les articles L253- 3 à 7 du CCH.

Article L253-3
Le bail doit expressément indiquer, de manière apparente, le statut juridique du logement, préciser le terme ultime du contrat tel que prévu à l'article L. 253-4 et reproduire les termes des articles L. 253-5 à L. 253-7.

Article L253-4
Le bail conclu dans le cadre d'un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de l'extinction des droits d'usufruit sur le bien loué.

Article L253-5
Six mois avant l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, peut :
-soit, s'il est occupant, informer l'usufruitier de son intention de renouveler la convention d'usufruit ;
-soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l'usufruit, conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
-soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de l'usufruit. Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire.

La notification reproduit les termes du II de l'article L. 253-6 et de l'article L. 253-7.

Article L253-6
I. - Un an avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions de l'article L. 253-5.
II. - Trois mois avant l'extinction de l'usufruit, le bailleur propose au locataire qui n'a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Le non-respect par l'usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.

Article L253-7
Le locataire qui n'a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l'offre de relogement faite par l'usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration de l'usufruit.

Ces articles, d'ordre public, l'emportent sur les dispositions de l'article 595 du Code civil pour les baux que l'usufruitier seul aurait faits.

Commentaires:
 
L'acquisition de la nue-propriété crée ipso facto des obligations vis à vis du locataire.
De plus, la nue-propriété étant un bien réel peut subir des mutations en raison de la durée de l'usufruit temporaire (> 15 ans) qui doivent être signifiées sans délai au bailleur social ainsi qu'au syndic de copropriété.
 
Selon l'article L411-3 du CCH modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 114 (V), modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 27 (V), en cas de vacance, le choix du locataire à la fin de l'usufruit temporaire du bailleur social est libre en ce sens qu'il n'est pas conditionné à un plafond de ressources réglementaire. A défaut, le locataire actuel ne bénéficie plus du maintien dans les lieux s'il n'a pas conclu un nouveau bail conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prenant effet au terme de l'usufruit.
 
L'avis du 18 mars 2014 préconise «pour garantir le caractère social des logements, il convient de maintenir un écart d’environ 20 % entre les loyers du parc privé et les loyers maximums des logements conventionné». En zone tendue de location, c'est souvent le cas, d'où l’intérêt du locataire à rester longtemps dans les lieux..

Le loyer étant déplafonné, ceci peut poser un problème si ce dernier en refuse l'augmentation contractuelle éventuelle tout en se maintenant dans les lieux. Une procédure d'expulsion doit alors être engagée par l'intermédiaire d'un huissier.
 
 

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