IV. Fixation analytique de l'ULS


Rappel de l'article L121-1 de la Sous-section 1 du code de la consommation : Pratiques commerciales trompeuses


II.-...Dans toute communication commerciale constituant une invitation à l'achat et destinée au consommateur mentionnant le prix et les caractéristiques du bien ou du service proposé, sont considérées comme substantielles les informations suivantes : …
3° Le prix toutes taxes comprises et les frais de livraison à la charge du consommateur, ou leur mode de calcul, s'ils ne peuvent être établis à l'avance ;
Sous réserve de l'appréciation des tribunaux, le calcul de la valeur économique de l'usufruit basé sur les paramètres du bailleur social extraits de sa comptabilité n'est pas réglementé.
 
Il apparaît que seuls, la quote-part conventionnelle de l'usufruit dans le prix TTC du bien immobilier en pleine propriété, les prix TTC de la nue-propriété et de l'usufruit doivent être mentionnés. Si le calcul est fourni, il doit être explicité pour aboutir aux résultats escomptés dans un mode compréhensible par tout consommateur pour être conforme à l'article d'ordre public du code de la consommation susvisé. On ne peut pas se soustraire à cette obligation d'ordre public en prétendant qu'elle n'a aucune valeur contractuelle.

IV.1 Valeur actuelle du montant HT de l'ULS


La valeur actuelle (VA_ULS) à l'instant t0 pour un bien immobilier dans une opération d'investissement d'un bailleur social en vue d'un démembrement temporaire est le cumul durant toute la durée du démembrement du montant annuel des loyers nets de charges inscrits dans la comptabilité du bailleur social et rapportés en fin de chaque année à l'instant t0 à l'aide d'un paramètre de dépréciation monétaire annuelle. Elle est exprimée en €/m2, ce qui permet de la rapprocher du prix de sortie en €/m2 HT du promoteur en VEFA.

La VA_ULS est aussi égale à la valeur future des loyers cumulés (VF_ULS) rapportée en fin de démembrement à l'instant t0 à l'aide de l'IPC.

IV.1.1 Paramètres et expression mathématique


Pour évaluer le taux d'inflation, l'INSEE utilise l'indice des prix à la consommation (IPC) publié chaque mois au JO.
 
L'IRL créé par la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 sert d'indice de référence des loyers pour l'indexation des baux en cours. Il est publié par trimestre sur le site officiel. http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F13723.xhtml
 
Les loyers perçus à l'avance pour chaque période font l'objet d'un placement sur des instruments financiers au taux communiqué au même titre que le montant des loyers par le bailleur social dans les ratios de gestion de ses états comptables.En synthèse avec les notations ci-dessous:
  • IRL, indice de référence des loyers = i 
  • IPC, indice des prix à la consommationCoefficient de dépréciation monétaire en fin de démembrement = k = 1/(1+IPC)^n 
  • Rendement annuel des produits financiers Rdt_fi = j 
  • Nombre d'années du démembrement = n
  • Montant du premier loyer à échoir = 100
la valeur actuelle VA_ULS est donnée ci-dessous
         VA_ULS (n) = 100* k * (1+j)*( (1+j)^n-(1+i)^n) ) / (j-i) si i # j
                              = 100* k * n*(1+j)^n si i=j
L'auteur a établi lui-même la formule de calcul destinée à être réintroduite dans un tableur.
La simplification consistant à utiliser la somme de IRL et du rendement des produits financiers corrigée du taux d'inflation pour la VA_ULS conduirait à une erreur de raisonnement.

IV.1.2 Application avec un loyer plafonné en PLUS à Le Chesnay


L'IRL 1,49% /an est la médiane de la série IRL
3Tr 2008 IRL 2,95%/an versus 1Tr 2014 IRL 0,6%/an

L'IPC 1,7% /an. Sa valeur est très dispersée sur une courte période comme ci-dessous. On a donc retenu la plage annualisée 1990/2010 avec 1 € versus 1,4 €

2009
2010
2011
2012
2013
0,1
1,5
2,1
2
0,9

Le rendement des produits financiers publié par les SA HLM est 1,35%
Il est issu du ratio de gestion B16bis « Produits financiers placements » dans la comptabilité des SA HLM publiée en 2009. La baisse conséquente des produits financiers à compter de 2009 est liée à celle des taux de rémunération du livret A, des taux interbancaires de court terme et secondairement du niveau des trésoreries. L'environnement déflationniste est une tendance moyen terme contrée par la politique de la BCE appelée à pratiquer des taux négatifs pour la mise en pension des fonds bancaires.

Le nombre d'années du démembrement fréquemment rencontré est 15 ans.

Le montant maximum du premier loyer brut à échoir au 1er janvier 2014 est 6,57 €/m2 en catégorie de prêt PLUS dans la ville de le Chesnay (78) prise à titre d'exemple.
  • L'Ile de France concentre un nombre important de conventions HLM avec l'Etat.
  • Le parc conventionné du secteur HLM a progressé de 2% entre 2002 et 2003 pour au moins 45% par un PLUS.
  • Le calcul a été réalisé par l'auteur en suivant l'avis du 18 mars 2014 relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Suivant l'article R353-16 du CCH, le loyer maximal de chaque logement est le produit de la surface utile du logement (surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes) par le prix du loyer maximum de l’opération par m² de surface (Lmzone) et par le coefficient de structure (CS) propre au logement établi en tenant compte notamment de sa taille et de sa situation dans l’immeuble

On obtient en valeur absolue le plafond maximum d'un loyer pour un logement de surface moyenne utile de 55 m2 en PLUS, situé en Lmzone1 avec un CS de 1,5.

Le même article du CCH précise qu'après achèvement de chaque opération, il conviendra de vérifier que les caractéristiques de l’immeuble correspondent à celles prévues au moment de la signature de la convention.
  • A noter que Le Chesnay est située en zone Abis pour le PLS avec TVA à taux réduit, le loyer étant plafonné à 13 €/ m2 sans qu'il soit nécessaire de connaître la surface du logement.
  • Le loyer en secteur privé pour 2014 à le Chesnay (78) est 18 €/m2, d'aprés le groupement Clameur « Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux». Clameur publie les loyers de marché dans le neuf et l'ancien de ses membres associés dont fait partie le groupe Groupe SNI, filiale immobilière d’intérêt général de la Caisse des Dépôts et acteur majeur du secteur du logement social. http://www.clameur.fr/membresassocies.htm
  • Le montant du loyer net en secteur social est très faible vis à vis du loyer en secteur privé. D’après un article de la documentation française publié en juin 2012, l’écart de loyer au 01/01/2010 entre le secteur privé et la zone A en PLUS serait d'un facteur multiplicatif de 2,7 (5 €/m2 versus 13,4 €/m2). Ces chiffres sont encore confirmés pour 2014 dans le cas précis (6,57 €/m2 versus 18 €/ m2). Ce qui inciterait au développement d’une offre encore très marginale de loyers intermédiaires en PLI (16 €/m2) ne bénéficiant toutefois ni du taux réduit ni du taux intermédiaire de TVA.

Plusieurs correctifs doivent être apportés au montant de ce loyer.
  • 18 % à ajouter au titre de la marge départementale pour les opérations financées avec du Plus en surface utile (ascenseurs et RT 2012)
  • 3%, à ajouter, soit deux révisions d'indice IRL car, en VEFA à partir de la date de signature du contrat de réservation, il faut compter au moins 18 mois pour l'entrée dans les lieux du premier locataire. Le calcul de l'usufruit dans le démembrement temporaire est fonction de sa durée. La date à partir de laquelle le droit réel commence à courir doit figurer dans le contrat de réservation. 
  • 3% évalués par l'auteur à retrancher du loyer pour entretien, réparations...En synthése, 2/3 des logements HLM conventionnés ont été construits avant 1977, 27% aprés. D'où le coût annuel non récupérable provisionné de maintenance immobilière couvrant l'entretien, les réparations, 11,73% du loyer ( ratio B8bis 2009), particulièrement élevé. Pour un logement neuf, on retiendra à 3%. Au delà de 10 ans, l'immeuble ne pourra plus se soustraire au fonds de prévoyance obligatoire représentant au minimum 5% du budget prévisionnel (ALUR : art. 27 I 2° et 3° / loi du 10.7.65 : art.14-2 et 18).
  • 2,9% à retrancher du loyer pour la part de logements inoccupés proposés à la location.
  • 23,4% (ratio B6bis) à retrancher du loyer intégrant les charges récupérables non recouvrées, impôts (TFPB), frais personnel...
Sur le loyer obtenu, on applique enfin le taux récupérations charges locatives: 98 % (ratio B18) pour obtenir finalement : 
 
                                 VA_ULS (15) = 84,86 €/m2 avec
                                 montant maximum du loyer net mensuel : 5,9 €/m2

Les chiffres ci-dessus ont été extraits directement de deux études officielles publiées sur les SA HLM, 

Dans ce calcul, toutes les charges de gestion sont supportées par l'usufruitier. Tous les contrats de vente ne le prévoient pas.
 

IV.2 Détermination de la quote-part dans le démembrement social temporaire

 
Selon le code des impôts (CGI article 669 II)
« II. - L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier ».
D'une part, la qualité de personne morale ou physique de l'usufruitier n'a pas à être prise en compte.
D'autre part, la dérogation par convention à l'évaluation de la quote-part ci-dessus est admise. En procédant au fractionnement à partir de la correspondance 23% =>10 ans, par linéarité on obtient :35%, =>15 ans, 46% => 20 ans etc...
En fait, la règle simple de la linéarité ne devrait pas être appliquée, car la dérivée partielle de la variable temps est une fonction exponentielle dans la formule de la VA_ULS. L'exemple développé plus haut donne la correspondance suivante, la valeur du bien en pleine propriété étant constante :

25% 10 ans, 37% 15 ans , 44% 18 ans, 50% 20 ans. L'application stricte du CGI a l'avantage d'être simple et «neutre» vis à vis des autres paramètres prévisionnels non contractualisés.

Le montant mis naturellement en avant de la quote-part est un argument de vente (accroche) facilement compréhensible pour l'investisseur personne physique procédant par comparaison, donc il est soumis à la concurrence. Ainsi, un consensus de marché propose généralement 40% pour une durée minimale obligatoire de 15 ans.
 
La quote-part QP_C du contrat devient ainsi un paramètre exogène dans le le calcul de la valeur commerciale de l'usufruit notée ici VC_ULS à partir de la valeur de la pleine propriété, bien cette quote-part influe directement sur le montant des subventions accordées au bailleur social par l’État pour couvrir le différentiel d'usufruit entre le cumul des loyers conventionnés et le montant facturé à l'usufruitier à partir du prix de vente définitif constaté dans l'acte notarié.

IV.3 Prix de vente en pleine propriété


Il comprend le prix de sortie en €/m2 HT du promoteur en VEFA , la TVA immobilière, la marge des intermédiaires commerciaux (>4%), les frais de notaire.

Le prix moyen de construction HT d'un bâtiment est déterminé par l'indice INSEE du coût de construction (ICC) valeur 1615 €/m2 au 4T 2013 appliqué à la surface de plancher de la construction (SPC), les honoraires de l'architecte, la charge foncière. Il est généralement admis qu'il représente les 2/3 du prix du logement à la livraison.Pour maîtriser la charge foncière, les bailleurs sociaux achètent le terrain de préférence cédé par les collectivités territoriales sur la base d'un prix de sortie plafonné par la réglementation, démarche contraire de celle du promoteur en VEFA estimant d'abord la valeur de l’immobilier dans la localité puis celle des terrains avec un effet de levier allant de 1 à 3.
références: http://www.outil2amenagement.certu.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/La_formation_des_prix_fonciers_urbains_cle5a7ffe.pdf

Les plafonds de prix de vente HLM pour le secteur de l'accession en €/m2 en surface utile hors taxe sont fixés en application de l'article R.443-34 du CCH arrêté du 03/05/02 modifié par l’arrêté du 05/09/07 et par l’arrêté du 20/10/10 du code de la construction et de l'habitation (date de publication: 17 sept 2013)

Zone A : 3963 € Zone B1: 2658 € Zone B2: 2320 € Zone C: 2030 €
remarque: la zone A bis à laquelle appartient Le Chesnay pour le PLS n'est pas mentionnée.

Pour l'appartement de 55 m2 situé à le Chesnay (78), on pourra se référer, pour faire une simulation des frais notariés en VEFA, au site http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat
Les frais notariés s'élèvent environ à 5800 €, hors commissions versées aux intermédiaires:

prix TTC 239 000 € (TVA 7%) ou 4345 €/m2 TTC.Les frais d’acte de vente sont répartis entre nu-propriétaire et usufruitier, en qualité d'acquéreurs du bien immobilier (article 1593 du CC).

Si on applique la quote-part de 63% sur le prix de vente, on obtient la nue-propriété, soit 150.580 €
TTC. L'usufruit VC_ULS représentant 37% du prix de vente TTC vaut: 88 430€, soit 1465 € /m2 HT que l'on rapprochera de la VA_ULS (15) à 84,86 €/m2 HT, le rapport étant de 1 à 17.

Il faut garder à l'esprit pour l'équilibre financier du projet que la VA_ULS représente des revenus futurs permettant le remboursement des prêts remboursables à long terme en général obtenus auprès de la CDC. Le différentiel conséquent par rapport au prix de vente devra être autofinancé (vente du parc ancien etc...), couvert par des subventions d'investissement , l'APL ...
 
Le lecteur pourra vérifier qu'une variation du taux d'intérêt, de l'IRL entraîne une variation dans le même sens du montant de la pleine propriété, la sensibilité étant plus forte pour le taux d'intérêt. Pour l'indice des prix à la consommation, la variation est en sens contraire.

IV.4 Optimisation de la rentabilité de la nue-propriété pour l'investisseur privé


La quote-part définie au contrat peut-elle être «améliorée» en investissant la contrepartie de la valeur de l’usufruit sur des supports financiers à long terme selon la formule ci-dessous avec un taux d'intérêt supérieur à IPC?

QP_I = VC_ULS*((1+j)/(1+IPC)^n/PP en reprenant les notations précédentes avec
PP = prix de vente TTC du bien en pleine propriété
 
remarques:
  • j=IPC pour la valeur QP _C au contrat.
  • Le budget de l'investisseur mobilise le prix de vente PP sans recours à l'emprunt.
Les valeurs sont actualisées au moment de l'acquisition de la nue-propriété.
  • Au terme du démembrement, le logement est vendu au prix plafond HLM conventionné sans perte de pouvoir d'achat, net de frais de notaire, mais avec une décote de 20%
Explication: se référer à un prix de marché sur la base de celui d'un logement comparable libre à la vente dans un autre lotissement est délicate. D’après l'article L443-12 du CCH, Il peut être inférieur ou supérieur de 35 % à l'évaluation initiale faite par le service des domaines pour les bailleurs sociaux. La durée de mise en vente, même avec un prix sous-évalué, peut être conséquente, surtout si le relogement des locataires par le bailleur social se prolonge, le nu-propriétaire ne pouvant s'en prévaloir (Article L253-6 du CCH).

On a donc appliqué en première approximation une décote sur le prix plafonné du neuf selon le zonage de l’annexe II de l’arrêté du 26 mars 2004 modifié par l'arrêté du 27 décembre 2011 - art. 2 du secteur de l'accession à travers le prêt social de location-accession (PSLA) publiés par le Ministère du Logement et de l’Égalité des Territoires et dont la publication se trouve à l'adresse http://www.territoires.gouv.fr/plafonds-de-loyers-et-de-prix-en-france-metropolitaine-1199.

La location-accession est destinée à des ménages sous plafonds de ressources qui achètent leur logement neuf situé dans une opération agréée par l’État pour être éligible aux financements PSLA. (liste des programmes http://www.proprietairemaintenant.fr)
  • La transaction dans l'ancien ne subit pas la TVA immobilière, mais supporte des frais de notaires plus lourds qu'en VEFA.
  • Le montant correspondant à l'usufruit a été placé sur les marchés financiers, la valeur de la nue-propriété diminuée de la plus-value obtenue. 
Pour l'investissement à Le Chesnay, on obtient les valeurs du tableau suivant:
prix actualisé de vente du logement TTC net de frais de notaire: 177 500 €


 
Taux d'intérêt j
1,70%
2,50%
3,00%
3,50%
4,00%
QP_I
37,00%
42,00%
45,00%
48,00%
52,00%
Taux réel de rentabilité
0,71%
0,99%
1,17%
1,36%
1,55%
Sans placement financier, la rentabilité serait 1,1%. Elle peut bien sûr être améliorée en ajustant chaque année le montant total investi venant en diminution de l'assiette des impôts et ce, pendant ...15 ans minimum.

Remarques:
  • Le taux réel de rentabilité globale obtenue avec cette stratégie est très faible.
  • Le taux de référence des OAT à 10 ans en moyenne mensuelle est actuellement 2,38% selon la BDF. Des placements à plus court terme nécessitant un suivi régulier sont plus rémunérateurs, mais aussi plus risqués.
  • Il n'est pas sûr que le niveau des prix du marché à la revente du parc HLM conventionné suivra les fortes hausses de celui du parc privé dans les zones tendues à la location. En conséquence, l'achat d'un bien ancien conventionné remis récemment aux normes pourrait être préféré en termes de rentabilité à la formule du démembrement.
Conclusion: 0,99% versus 1,1% =>Le placement financier n'est pas pertinent dans les conditions économiques actuelles, ce qui n'était pas évident avant analyse.De plus, si la TVA immobilière au taux normal s'applique, l'opération ne présente aucun avantage pour l'investisseur personne physique en dehors de la fiscalité, une opération de démembrement pouvant être réalisée dans un autre contexte selon le droit commun.
 

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