Rappel de l'article L121-1 de la Sous-section 1 du code de la consommation : Pratiques commerciales trompeuses
II.-...Dans toute communication commerciale constituant une invitation à l'achat et destinée au consommateur mentionnant le prix et les caractéristiques du bien ou du service proposé, sont considérées comme substantielles les informations suivantes : …
3°
Le prix toutes taxes comprises et les frais de livraison à la charge
du consommateur, ou leur mode de
calcul, s'ils ne peuvent être établis à l'avance ;
Sous
réserve de l'appréciation des tribunaux,
le calcul de la valeur économique de l'usufruit basé sur les
paramètres du bailleur social extraits de sa comptabilité n'est pas
réglementé.
Il apparaît que
seuls, la quote-part conventionnelle de l'usufruit dans le prix TTC
du bien immobilier en pleine propriété, les prix TTC de la
nue-propriété et de l'usufruit doivent être mentionnés. Si le
calcul est fourni, il doit être explicité pour aboutir aux
résultats escomptés dans un mode compréhensible par tout
consommateur pour être conforme à l'article d'ordre public du code
de la consommation susvisé. On ne peut pas se soustraire à cette
obligation d'ordre public en prétendant qu'elle n'a aucune valeur
contractuelle.
IV.1 Valeur actuelle du montant HT de l'ULS
La
valeur actuelle (VA_ULS) à l'instant t0 pour un bien immobilier dans
une opération d'investissement d'un bailleur social en vue d'un
démembrement temporaire est le cumul durant toute la durée du
démembrement du montant annuel des loyers nets de charges inscrits
dans la comptabilité du bailleur social et
rapportés en fin
de chaque année
à l'instant t0 à l'aide d'un paramètre de dépréciation monétaire
annuelle. Elle est exprimée en €/m2, ce qui permet de la
rapprocher du prix de sortie en €/m2 HT du promoteur en VEFA.
La VA_ULS est aussi égale à la valeur future des loyers cumulés
(VF_ULS) rapportée en fin de démembrement à l'instant t0 à l'aide
de l'IPC.
IV.1.1 Paramètres et expression mathématique
Pour évaluer le taux d'inflation,
l'INSEE utilise l'indice des prix à la consommation (IPC)
publié chaque mois au JO.
L'IRL
créé
par la
loi n° 2008-111 du 8 février 2008 sert
d'indice de référence des loyers pour l'indexation des baux en
cours. Il est
publié par trimestre sur le site officiel. http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F13723.xhtml
Les
loyers perçus à l'avance pour chaque période font l'objet d'un
placement sur des instruments financiers au taux communiqué au même
titre que le montant des loyers par le bailleur social dans
les ratios de gestion de ses états comptables.En
synthèse avec les notations ci-dessous:
- IRL, indice de référence des loyers = i
- IPC, indice des prix à la consommationCoefficient de dépréciation monétaire en fin de démembrement = k = 1/(1+IPC)^n
- Rendement annuel des produits financiers Rdt_fi = j
- Nombre d'années du démembrement = n
- Montant du premier loyer à échoir = 100
la
valeur actuelle VA_ULS est donnée ci-dessous
- VA_ULS (n) = 100* k * (1+j)*( (1+j)^n-(1+i)^n) ) / (j-i) si i # j= 100* k * n*(1+j)^n si i=j
La
simplification consistant à utiliser la somme de IRL et du
rendement des produits financiers corrigée du taux d'inflation pour
la VA_ULS conduirait à une erreur de raisonnement.
IV.1.2 Application avec un loyer plafonné en PLUS à Le Chesnay
L'IRL 1,49%
/an
est la
médiane de la série IRL
3Tr
2008 IRL 2,95%/an versus 1Tr 2014 IRL 0,6%/an
L'IPC
1,7%
/an. Sa
valeur
est
très dispersée sur une courte période comme
ci-dessous. On a donc retenu la plage annualisée 1990/2010
avec 1 € versus 1,4 €
2009
|
2010
|
2011
|
2012
|
2013
|
0,1
|
1,5
|
2,1
|
2
|
0,9
|
Le
rendement des produits financiers publié par les SA HLM est 1,35%
Il
est issu du ratio de gestion B16bis « Produits financiers
placements » dans la comptabilité des SA HLM publiée en 2009.
La baisse conséquente des produits financiers à compter de 2009 est
liée à celle des taux de rémunération du livret A, des taux
interbancaires de court terme et secondairement du
niveau des trésoreries.
L'environnement déflationniste est une tendance moyen terme contrée
par la politique de la BCE appelée à pratiquer des taux négatifs
pour la mise en pension des fonds bancaires.
Le
nombre d'années du démembrement fréquemment
rencontré
est 15 ans.
Le
montant maximum du premier loyer brut
à
échoir au 1er janvier
2014 est
6,57
€/m2 en catégorie de prêt PLUS
dans la ville de le
Chesnay
(78) prise
à
titre d'exemple.
- L'Ile de France concentre un nombre important de conventions HLM avec l'Etat.
- Le parc conventionné du secteur HLM a progressé de 2% entre 2002 et 2003 pour au moins 45% par un PLUS.
- Le calcul a été réalisé par l'auteur en suivant l'avis du 18 mars 2014 relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Suivant
l'article R353-16 du CCH, le loyer maximal de chaque logement est le
produit de la surface utile du logement (surface habitable
augmentée de la moitié des surfaces annexes) par le
prix du loyer
maximum de l’opération par m² de surface (Lmzone)
et par le
coefficient
de structure
(CS)
propre au logement établi en tenant compte notamment de sa taille
et de sa situation
dans l’immeuble
On
obtient en valeur absolue le plafond maximum d'un loyer pour un
logement de surface moyenne utile de 55
m2
en
PLUS,
situé
en
Lmzone1
avec un
CS
de 1,5.
Le
même article du CCH précise qu'après achèvement de chaque
opération, il conviendra de
vérifier que les caractéristiques de l’immeuble correspondent à
celles prévues au moment de
la signature de la convention.
- A noter que Le Chesnay est située en zone Abis pour le PLS avec TVA à taux réduit, le loyer étant plafonné à 13 €/ m2 sans qu'il soit nécessaire de connaître la surface du logement.
- Le loyer en secteur privé pour 2014 à le Chesnay (78) est 18 €/m2, d'aprés le groupement Clameur « Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux». Clameur publie les loyers de marché dans le neuf et l'ancien de ses membres associés dont fait partie le groupe Groupe SNI, filiale immobilière d’intérêt général de la Caisse des Dépôts et acteur majeur du secteur du logement social. http://www.clameur.fr/membresassocies.htm
- Le montant du loyer net en secteur social est très faible vis à vis du loyer en secteur privé. D’après un article de la documentation française publié en juin 2012, l’écart de loyer au 01/01/2010 entre le secteur privé et la zone A en PLUS serait d'un facteur multiplicatif de 2,7 (5 €/m2 versus 13,4 €/m2). Ces chiffres sont encore confirmés pour 2014 dans le cas précis (6,57 €/m2 versus 18 €/ m2). Ce qui inciterait au développement d’une offre encore très marginale de loyers intermédiaires en PLI (16 €/m2) ne bénéficiant toutefois ni du taux réduit ni du taux intermédiaire de TVA.
Plusieurs
correctifs doivent être apportés au montant de ce loyer.
- 18 % à ajouter au titre de la marge départementale pour les opérations financées avec du Plus en surface utile (ascenseurs et RT 2012)
- 3%, à ajouter, soit deux révisions d'indice IRL car, en VEFA à partir de la date de signature du contrat de réservation, il faut compter au moins 18 mois pour l'entrée dans les lieux du premier locataire. Le calcul de l'usufruit dans le démembrement temporaire est fonction de sa durée. La date à partir de laquelle le droit réel commence à courir doit figurer dans le contrat de réservation.
- 3% évalués par l'auteur à retrancher du loyer pour entretien, réparations...En synthése, 2/3 des logements HLM conventionnés ont été construits avant 1977, 27% aprés. D'où le coût annuel non récupérable provisionné de maintenance immobilière couvrant l'entretien, les réparations, 11,73% du loyer ( ratio B8bis 2009), particulièrement élevé. Pour un logement neuf, on retiendra à 3%. Au delà de 10 ans, l'immeuble ne pourra plus se soustraire au fonds de prévoyance obligatoire représentant au minimum 5% du budget prévisionnel (ALUR : art. 27 I 2° et 3° / loi du 10.7.65 : art.14-2 et 18).
- 2,9% à retrancher du loyer pour la part de logements inoccupés proposés à la location.
- 23,4% (ratio B6bis) à retrancher du loyer intégrant les charges récupérables non recouvrées, impôts (TFPB), frais personnel...
Sur le loyer obtenu,
on applique enfin le taux récupérations charges locatives: 98
% (ratio B18) pour obtenir finalement :
VA_ULS (15) = 84,86 €/m2 avec
montant maximum du loyer net mensuel : 5,9 €/m2
Les
chiffres ci-dessus ont été extraits directement de deux études
officielles publiées sur les SA HLM,
- l'une en juillet 2011 http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/Brochure_OLS.pdf
- l'autre le 31 décembre 2013 http://www2.logement.gouv.fr/publi/etudes/APL/parc_locatif.pdf
Dans
ce calcul, toutes les charges de gestion sont supportées par
l'usufruitier. Tous
les contrats de vente ne le prévoient pas.
IV.2 Détermination de la quote-part dans le démembrement social temporaire
Selon le code des impôts (CGI
article 669 II)
«
II. - L'usufruit constitué pour
une durée fixe
est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour
chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction
et sans
égard à l'âge de l'usufruitier ».
D'une
part, la
qualité de personne morale ou physique de l'usufruitier n'a pas à
être prise en compte.
D'autre part, la
dérogation par convention à l'évaluation de la quote-part
ci-dessus est admise. En procédant au fractionnement à partir de
la correspondance 23% =>10 ans, par linéarité on obtient :35%, =>15
ans, 46% => 20 ans etc...
En fait, la règle
simple de la linéarité ne devrait pas être appliquée, car la
dérivée partielle de la variable temps est une fonction
exponentielle dans la formule de la VA_ULS.
L'exemple développé plus haut donne la correspondance suivante, la
valeur du bien en pleine propriété étant constante :
25% 10 ans,
37% 15 ans , 44% 18 ans, 50% 20 ans. L'application stricte
du CGI a l'avantage d'être simple et «neutre» vis à vis des
autres paramètres prévisionnels non contractualisés.
Le
montant mis naturellement en avant de la quote-part est un argument
de vente (accroche) facilement compréhensible pour l'investisseur
personne physique procédant par comparaison, donc il est soumis à
la concurrence. Ainsi, un consensus de marché propose
généralement 40% pour une durée minimale obligatoire de 15 ans.
La
quote-part QP_C du contrat devient ainsi un paramètre exogène dans
le le calcul de la valeur commerciale de l'usufruit notée ici
VC_ULS à partir de la valeur de la pleine propriété, bien cette
quote-part influe directement sur le montant des subventions
accordées au bailleur social par l’État pour couvrir le
différentiel d'usufruit entre le cumul des loyers conventionnés et
le montant facturé à l'usufruitier à partir du prix de vente
définitif constaté dans l'acte notarié.
IV.3 Prix de vente en pleine propriété
Il comprend le
prix de sortie en €/m2 HT du promoteur en VEFA , la TVA
immobilière, la marge des intermédiaires commerciaux (>4%), les
frais de notaire.
Le
prix moyen de construction HT d'un bâtiment est déterminé
par l'indice INSEE du coût de construction (ICC) valeur
1615 €/m2 au 4T 2013
appliqué à la surface de plancher de la construction (SPC), les
honoraires de l'architecte, la charge foncière. Il est généralement
admis qu'il représente les 2/3 du prix du logement à la livraison.Pour
maîtriser la charge foncière, les bailleurs sociaux achètent le
terrain de préférence cédé par les collectivités territoriales
sur la base d'un prix de sortie plafonné par la réglementation,
démarche contraire de celle du promoteur en VEFA estimant d'abord
la valeur de l’immobilier dans la localité puis celle des terrains
avec
un effet de levier allant de 1 à 3.
références:
http://www.outil2amenagement.certu.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/La_formation_des_prix_fonciers_urbains_cle5a7ffe.pdfLes plafonds de prix de vente HLM pour le secteur de l'accession en €/m2 en surface utile hors taxe sont fixés en application de l'article R.443-34 du CCH arrêté du 03/05/02 modifié par l’arrêté du 05/09/07 et par l’arrêté du 20/10/10 du code de la construction et de l'habitation (date de publication: 17 sept 2013)
Zone
A : 3963 € Zone B1: 2658 € Zone B2: 2320 € Zone
C: 2030 €
remarque:
la zone A bis à laquelle appartient Le Chesnay pour
le PLS n'est pas mentionnée.
Pour
l'appartement de 55 m2 situé à le
Chesnay
(78),
on pourra se référer, pour faire une simulation des frais notariés
en VEFA, au site
http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat
Les
frais notariés s'élèvent environ à 5800 €, hors commissions
versées aux intermédiaires:
prix
TTC 239 000 € (TVA
7%)
ou 4345 €/m2 TTC.Les
frais d’acte de vente sont répartis entre nu-propriétaire et
usufruitier, en qualité d'acquéreurs du bien immobilier (article
1593 du CC).
Si
on applique la quote-part de 63% sur le prix de vente, on obtient la
nue-propriété, soit 150.580
€
TTC. L'usufruit
VC_ULS représentant 37% du prix de vente TTC vaut: 88 430€, soit
1465 € /m2 HT que l'on rapprochera de la VA_ULS
(15) à 84,86 €/m2 HT, le
rapport étant de 1 à 17.
Il faut garder à
l'esprit pour l'équilibre financier du projet que la VA_ULS
représente des revenus futurs permettant le remboursement des prêts
remboursables à long terme en général obtenus auprès de la CDC.
Le différentiel conséquent par rapport au prix de vente devra être
autofinancé (vente du parc ancien etc...), couvert par des
subventions d'investissement , l'APL ...
Le
lecteur pourra vérifier qu'une variation du taux d'intérêt, de
l'IRL entraîne une variation dans le même sens du montant de la
pleine propriété, la sensibilité étant plus forte pour le taux
d'intérêt. Pour l'indice des prix à la consommation, la variation
est en sens contraire.
IV.4 Optimisation de la rentabilité de la nue-propriété pour l'investisseur privé
La
quote-part définie au contrat peut-elle être «améliorée» en
investissant la contrepartie de la valeur de l’usufruit sur des
supports financiers à long terme selon la formule ci-dessous avec
un taux d'intérêt supérieur à IPC?
QP_I
= VC_ULS*((1+j)/(1+IPC)^n/PP en reprenant les notations
précédentes avec
PP = prix de vente TTC
du bien en pleine propriété
remarques:
- j=IPC pour la valeur QP _C au contrat.
- Le budget de l'investisseur mobilise le prix de vente PP sans recours à l'emprunt.
Les
valeurs sont actualisées au moment de l'acquisition de la
nue-propriété.
- Au terme du démembrement, le logement est vendu au prix plafond HLM conventionné sans perte de pouvoir d'achat, net de frais de notaire, mais avec une décote de 20%.
Explication:
se référer à un prix de marché sur la base de celui d'un
logement comparable libre à la vente dans un autre lotissement est
délicate. D’après l'article
L443-12 du CCH, Il
peut être inférieur ou supérieur de 35
% à
l'évaluation initiale faite
par le service des domaines pour les bailleurs sociaux. La
durée de mise en vente,
même avec un prix sous-évalué,
peut être conséquente, surtout si le relogement des locataires par
le bailleur social se prolonge, le nu-propriétaire ne pouvant s'en
prévaloir (Article L253-6 du CCH).
On
a donc appliqué en première approximation une décote sur le prix
plafonné du neuf selon le zonage de
l’annexe
II de l’arrêté du 26 mars 2004 modifié par l'arrêté du 27
décembre 2011 - art.
2 du secteur de l'accession à travers le prêt
social de location-accession (PSLA) publiés par le Ministère
du Logement et de l’Égalité des Territoires et dont la
publication se trouve à l'adresse http://www.territoires.gouv.fr/plafonds-de-loyers-et-de-prix-en-france-metropolitaine-1199.
La
location-accession est destinée à des ménages sous plafonds de
ressources qui achètent leur logement neuf situé dans une opération
agréée par l’État pour être éligible aux financements PSLA.
(liste des programmes http://www.proprietairemaintenant.fr)
- La transaction dans l'ancien ne subit pas la TVA immobilière, mais supporte des frais de notaires plus lourds qu'en VEFA.
- Le montant correspondant à l'usufruit a été placé sur les marchés financiers, la valeur de la nue-propriété diminuée de la plus-value obtenue.
Pour
l'investissement à Le Chesnay,
on
obtient les valeurs du tableau suivant:
prix
actualisé de vente du logement TTC net de frais de notaire: 177 500
€
- Taux d'intérêt j1,70%2,50%3,00%3,50%4,00%QP_I37,00%42,00%45,00%48,00%52,00%Taux réel de rentabilité0,71%0,99%1,17%1,36%1,55%
Remarques:
- Le taux réel de rentabilité globale obtenue avec cette stratégie est très faible.
- Le taux de référence des OAT à 10 ans en moyenne mensuelle est actuellement 2,38% selon la BDF. Des placements à plus court terme nécessitant un suivi régulier sont plus rémunérateurs, mais aussi plus risqués.
- Il n'est pas sûr que le niveau des prix du marché à la revente du parc HLM conventionné suivra les fortes hausses de celui du parc privé dans les zones tendues à la location. En conséquence, l'achat d'un bien ancien conventionné remis récemment aux normes pourrait être préféré en termes de rentabilité à la formule du démembrement.
Conclusion: 0,99% versus 1,1% =>Le placement financier n'est pas pertinent dans les conditions économiques actuelles, ce qui n'était pas évident avant analyse.De plus, si la TVA immobilière au taux normal s'applique, l'opération ne présente aucun avantage pour l'investisseur personne physique en dehors de la fiscalité, une opération de démembrement pouvant être réalisée dans un autre contexte selon le droit commun.
>>> vers table des matières <<<
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