III. Convention d'usufruit d'un lot en copropriété


III.1 Références réglementaires

L'auteur n'a trouvé aucune information à la date de publication sur ce type d'investissement sur les sites WEB de ANIL/ADIL Il faut donc se référer directement à la réglementation (CC, CCH, CGI).

La liste des bailleurs sociaux concernés par la détention d'un usufruit temporaire fait l'objet de l'alinéa 110 du BOI-RFPI-BASE-30-20-20-20120912, à savoir, un OHLM, sous certaines conditions une société d'économie mixte réalisant des opérations au titre du service d'intérêt général, un organisme agréé concourant aux objectifs de la politique d'aide au logement.

Le chapitre III, Bail dans le cadre d'une convention d'usufruit, articles L253-1 à 8 du CCH créé par la loi ENL n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 42 JORF 16 juillet 2006 définit le contenu à minima d'une convention d'usufruit auprès d'une personne morale. La totalité des articles sont d'ordre public dans la mesure où ils dérogent au statut de la copropriété et imposent des obligations au nu-propriétaire et à l'usufruitier notamment au terme du démembrement lorsqu'un bail est en cours.

L'usufruit d'un logement ou d'un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d'une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou ces logements (Article L253-1).  

III.2 Obligations de l'usufruitier dans un immeuble en copropriété

 
Par dérogation à l'article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, si la convention d'usufruit porte sur un ou plusieurs lots dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'usufruitier est de droit le mandataire commun et bénéficie d'une délégation de vote.

En contrepartie, la charge financière définitive de travaux prise au titre de l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés), au titre de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) à l'exclusion des deux articles 25 n) et 26 c) ci-après de cette même loi est supportée par l'usufruitier.

- 25 n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration,

- 26 c) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété.

L'usufruitier supporte seul, pendant la durée de la convention, le paiement des provisions prévues aux articles
14-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui lui incombent au titre de la convention.

La convention d'usufruit précise la répartition des charges à son expiration, le sort des avances et provisions appelées pendant la durée de la convention ainsi que les régularisations de charges intervenant après l'extinction de l'usufruit. Ces clauses sont inopposables au syndicat des copropriétaires (CCH article L253-1-1 alinéas I, II, III) .

Il s'ensuit que les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ne sont pas à la charge du nu-propriétaire puisqu'ils relèvent de l'article 24. Ces dispositions d'ordre public invalident implicitement les dispositions des articles 605 et 606 du code civil, qui mettaient les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire et à l'usufruitier les réparations d'entretien .

Toutefois l'article 608 du CC reste en vigueur à défaut de dispositions contraires.
"L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits."

Font partie à titre d'exemple des charges générales: le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, le nettoyage de l’immeuble, mais également, les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic au titre de la gestion…

En dehors du règlement des provisions à la seule charge de l'usufruitier, le législateur laisse aux parties le soin de décider de la répartition des charges courantes entre elles en vue de solder le compte attaché au lot lors de l'arrêté de comptes annuel du syndic sans attendre l'extinction de l'usufruit. Il est bien précisé que cette répartition est inopposable au syndicat des copropriétaires.

Toute constitution sur un lot d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte conformément à l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Toutefois, cette notification ne comporte que la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit ainsi que du mandataire commun.

Formellement, le nu-propriétaire et l'usufruitier n'ont donc pas à exiger un compte individuel dans les écritures du syndic, bien que les deux parties ne soient pas solidaires pour le tout vis à vis des dettes du syndicat.

Théorie des impenses: Dans l’hypothèse où le nu-propriétaire ne réglerait pas au syndicat sa quote-part des charges prévues dans la convention et où l'usufruitier, empêché de jouir du bien dans des conditions normales, y procéderait lui-même, ce dernier pourra demander des dommages-intérêts en invoquant l'article 599 du CC : "le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier."

Pour éviter tout litige entre les parties sur la nature des charges à répartir et éviter des frais récurrents de gestion comptable, la totalité des charges pourra être mise à la charge de l’usufruitier et ce, en conformité avec l'article 608 du CC.

Le montant des avances constituant la réserve fixée au règlement de copropriété depuis l'application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové n'est plus récupérable par l'usufruitier, cette réserve prenant le nom de fonds de prévoyance obligatoire restant attachée au lot. Une clause devrait prévoir que son montant lui sera remboursée par le nu-propriétaire à l’extinction de la convention.

Avant son entrée en jouissance, l'usufruitier doit, d'une part faire dresser un inventaire du mobilier et un état des immeubles, d'autre part donner caution (article 600 et 601 du CC).

L'usufruitier étant un bailleur social, une clause d'obligation de conformité aux normes de construction par ce dernier des lots concernés durant tout l'usufruit est indispensable pour se substituer à celle de donner caution, la simple remise en l'état en fin d'usufruit étant insuffisante.
 

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