VI. Commercialisation de l'ULS

Rappel de l'article L121-1 de la Sous-section 1 du code de la consommation : Pratiques commerciales trompeuses

I.-Une pratique commerciale est trompeuse si elle est commise dans l'une des circonstances suivantes : ...

2° Lorsqu'elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur et portant sur l'un ou plusieurs des éléments suivants : ...

c) Le prix ou le mode de calcul du prix, le caractère promotionnel du prix et les conditions de vente, de paiement et de livraison du bien ou du service ; ...

II.-...

Dans toute communication commerciale constituant une invitation à l'achat et destinée au consommateur mentionnant le prix et les caractéristiques du bien ou du service proposé, sont considérées comme substantielles les informations suivantes : …

3° Le prix toutes taxes comprises et les frais de livraison à la charge du consommateur, ou leur mode de calcul, s'ils ne peuvent être établis à l'avance ;

Préconisations dans une brochure d'appel et/ou dépliant commercial

• Le calcul de la valeur économique de l'usufruit basé sur les paramètres du bailleur social extraits de sa comptabilité n'est pas une obligation légale d’après l'article 669 du CGI. Seuls, la quote-part de l'usufruit dans le prix TTC du bien immobilier en pleine propriété, les prix TTC de la nue-propriété et de l'usufruit doivent être mentionnés. Si il est fourni, il doit être explicité pour aboutir aux résultats escomptés dans un mode compréhensible par tout consommateur pour être conforme à l'article du code de la consommation susvisé. On ne peut pas se soustraire à cette obligation d'ordre public en prétendant qu'elle n'a aucune valeur contractuelle. Il peut y avoir divergence entre le prix TTC et celui obtenu par le calcul. On se référera à la jurisprudence ad choc sur le site http://www.legifrance.gouv.fr/
• Le prix TTC/m2 s'entend toutes taxes comprises, quelque soit le montant des taxes. S'il ne s'agit pas du taux normal (20%), il faut indiquer son taux réduit en vigueur à la date du jour, le type de prêt conventionné donnant droit à ce taux. En effet, les prix de vente relèvent-ils du secteur libre marchand hors secteur social conventionné, auquel cas l'opération ne présente aucun avantage pour l'investisseur personne physique en dehors de la fiscalité, une opération de démembrement pouvant être réalisée dans un autre contexte selon le droit commun.
• Ce prix est-il ferme ou simplement indicatif en dehors des frais de notaire? Est-ce le prix de sortie promoteur? intègre t-il déjà les frais de commercialisation?
• Si un exemple de prix est indiqué pour un logement, le nombre de m2 doit être indiqué. 

La prudence doit rester de mise pour le nu-propriétaire, solidaire du complément de TVA en cas de révision, surtout dans les zones tendues de logement (A bis, A ). Le taux réduit à 10% est admis pour les logements à vocation sociale intégrés dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25 % de surface de logements mentionnés aux 2 à 8 du I de l'article 278 sexies du CGI.

Il serait enfin souhaitable de tenir à la disposition (adresse WEB du site par exemple) de l'investisseur personne physique ou morale le compte de résultat certifié, les ratios d'équilibre financier (FRNG,BFR,TN) du bailleur social. En matière de solidité financière, la taille de son parc ne joue pas nécessairement en sa faveur.

 

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