AVERTISSEMENT PRELIMINAIRE

Le démembrement d'un logement social dans le cadre d'une vente en état futur d'achévement (VEFA) placée sous le régime de la copropriété constitue le cadre de la présente étude. Sont pris en compte les principaux décrets et lois en vigueur au mois d'avril 2014, notamment la loi ALUR. Les références y sont fournies la plupart du temps sous forme de liens HTTP qu'il suffit de cliquer pour accéder directement au code ou bulletin correspondant (CCH,CC,BOI...). L'utilisation d'un moteur de recherche avec copier/coller sur chaînes de caractère est également possible.

Les notions d'usufruit, de nue-propriété seront supposées connues du lecteur. Le montage financier évoqué concerne l'usufruit locatif social (ULS) auquel est assorti un dispositif fiscal attractif.

De plus, le nue-propriétaire ne subit en principe aucune charge locative, le logement étant remis par convention en état à l'extinction du démembrement.

La partie mathématique «Fixation analytique de l'usufruit social locatif (ULS) dans le démembrement temporaire» nécessitera un effort particulier de la part du lecteur, surtout à cause des sigles associés aux différents paramètres intervenant dans les formules. Il est conseillé d'utiliser un tableur pour rejouer les scenarii avec d'autres valeurs. En effet, le contexte économique le plus probable à moyen terme a été pris en compte pour l'actualisation, mais l'avenir n'est pas écrit. 

La publication sur le WEB par des organismes officiels de monographies et de bilans comptables concernant l'immobilier dans le secteur social était une condition sine qua non pour la réalisation de cette étude. Le lecteur pourra se référer à la sélection retenue pour compléter ses connaissances notamment sur la charge foncière.

L'étude de cas s'est portée sur une ville des Yvelines «Le Chesnay».
Ses caractéristiques intrinsèques ( prix de vente HT plafonné par décret, prêt locatif PLUS, associé à la zone auquel appartient Le Chesnay) ne permettent pas le rapprochement avec un éventuel programme de commercialisation.

Le prix TTC d'un logement moyen de 55 m2 en surface utile n’intègrera donc pas la commission de vente (en général 5%) mais les frais de notaire estimatifs propres au département des Yvelines.

L'optimisation fiscale est  abordée à travers l'assiette des impôts (ISF,IRPP). Le profil fiscal d'un investisseur privé est trop diversifié pour une démonstration chiffrée. Le site officiel du service des impôts met à la disposition des particuliers des outils de calcul des impôts à percevoir (IRPP,TFPB,ISF...).

L'utilisation d'un tableur est aussi d'une grande utilité. On en peut en télécharger gratuitement sur le NET.

 

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Directeur de publication et éditeur: Dany Wide (article 93-2 de la loi de 1982)

L'éditeur déclare qu'il est un particulier agissant dans le cadre d'une activité privée.

version initiale du document: juin 2014

S'agissant fondamentalement d'une œuvre référençant les différents textes législatifs et réglementaires en vigueur à la date de publication, il ne sera répondu à aucun conseil d'ordre patrimonial dans les commentaires éventuels du blog.

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